1月31日，華夏幸福首屆產業(yè)新城合作伙伴大會現場。
產業(yè)新城運營商華夏幸福基業(yè)股份有限公司(華夏幸福，600340.SH)在房地產業(yè)務大幅下降之下，2017年憑借1521.43億元銷售額依然連續(xù)第二年躋身房企銷售業(yè)績前十。根據經營簡報，2017年該公司園區(qū)銷售額達到1417.77億元，同比增長57.31%，約占其總銷售額的93%。而其城市地產銷售額僅為103.66億元，同比減少65.68%。
在河北雄安新區(qū)設立后，華夏幸福因其此前拿下的處于規(guī)劃定位的300平方公里白洋淀科技城、181.2平方公里雄縣產業(yè)新城，以及“廊涿固保”城際鐵路等，其股價從4月5日至11日連續(xù)拿下5個漲停板，并最高觸及48.3元。從2017年春節(jié)后第一個工作日（2月3日）收盤價至2018年春節(jié)前最后一個工作日（2月14日），華夏幸福股價從23.84元到36.71元，漲幅53.98%。其間兩個高點，分別是2017年4月12日的48.3元和2018年2月2日的46.88元。以最高點48.3元計，華夏幸福這一年股價漲幅最高102.6%。
在這兩個股價高點之間，則是房地產市場不斷調控，尤其是環(huán)京區(qū)域樓市從萬人搶到房價腰斬跌回萬元時代。以京津冀為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的華夏幸福，受困其中。
2018年以來，北上的增量資金偏愛地產股，行業(yè)調控政策邊際放松，房企估值得以修復，華夏幸福也隨之走出一波行情。2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產業(yè)新城合作伙伴大會，以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業(yè)伙伴、平臺伙伴、產業(yè)伙伴、金融機構伙伴、智庫機構伙伴、建設伙伴、運營伙伴、資本伙伴等九類。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這很大程度上說明華夏幸福不斷在綜合業(yè)務的發(fā)展方面尋找新的思路。各類產業(yè)資源的聚集，更體現了其對于房地產資源把控的導向，這樣既可以規(guī)避產業(yè)過于單一的風險，也可以防范政策調整所帶來的風險。
一南一北全國化布局
業(yè)內人士認為，在經歷了“大北京階段”(2009-2012年)、“京津冀階段”(2013-2016年)后，升級后的華夏幸福在2017年迎來“全國布局階段”，形成深耕京津冀、扎根長三角的一南一北格局。經營簡報顯示， 2017年華夏幸福在國內已初步形成7個區(qū)域，包括京津冀、環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、和沈陽。其中，京津冀區(qū)域占比最大，計劃投資約2884.53億元，建筑面積5801.03萬平方米，占該公司計劃總投資額和總建筑面積均逾85%。
從河北廊坊市固安縣起步的華夏幸福，已經與河北省、與廊坊市的一切息息相關。2月11日，獲得2017年中超聯(lián)賽第四名的河北華夏幸福足球俱樂部公告，其2018賽季的主場從秦皇島奧體中心遷至廊坊市體育場。這支代表河北足球名片的球隊，是華夏幸福在2015年1月27日收購河北省全運會隊而來。2015年11月，河北華夏幸福以中甲亞軍身份升入2016賽季中超聯(lián)賽。
可以說，足球是一座城市最好的名片。而2015年正是華夏幸福異地復制其在固安產業(yè)新城的發(fā)端。與各地政府簽署的產業(yè)新城PPP項目合作協(xié)議，收回投資費用的結算方式和結算費用來源也基本固定：投資收益按建設項目總投資額的15%計算；土地整理投資收益按投資成本的15%計算；產業(yè)發(fā)展服務費按當年新增落地投資額的45%計算；規(guī)劃咨詢等費用按成本費用110%結算，等等。
東方證券研究所報告稱，2017年成為華夏幸福全國化布局階段元年。得益于2015年起的異地復制發(fā)展策略，經過2年多的發(fā)展，公司已完成在長三角及中部城市群的異地復制布局。截至2017年底，該公司已在長三角布局了18座產業(yè)新城，在中部城市群(鄭州、武漢、長沙)布局了13座產業(yè)新城。
華夏幸福在長三角區(qū)域形成環(huán)三大都市圈的產業(yè)新城布局。
兩個不平衡
與政府合作PPP項目、運營產業(yè)新城上的成功，不僅使華夏幸福與政府關系密切，在國家倡導的以特色產業(yè)、新興產業(yè)主導的特色小鎮(zhèn)上也同樣獲得成功。1月3日，地產數據研究機構克而瑞咨詢正式發(fā)布《特色小鎮(zhèn)白皮書》，并基于2017年全年的數據分析和調研，公布了與特色小鎮(zhèn)建設運營等環(huán)節(jié)相關的四個排行榜。其中，華夏幸福基業(yè)股份有限公司（以下簡稱華夏幸福）位列“中國特色小鎮(zhèn)運營商”排名首位；與此同時，華夏幸福與政府聯(lián)手打造的香河機器人小鎮(zhèn)則位居“2017中國特色小鎮(zhèn)”榜首。
華夏幸福官網介紹，目前擁有產業(yè)發(fā)展團隊，覆蓋從創(chuàng)新孵化、投資咨詢到產業(yè)集群招商的全產業(yè)鏈，覆蓋十大行業(yè)，總人數4600人。截至2017年9月，已有在孵化企業(yè)802家。累計引入簽約企業(yè)近1600家，招商引資額約4200億元。產業(yè)集群圍繞十大行業(yè)，分別四電子信息、新材料、高端裝備、生物醫(yī)藥、新能源汽車、都市消費、航空航天、節(jié)能環(huán)保、生產性服務業(yè)、文化創(chuàng)意。
黨的十九大提出，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。“未來中國城市群發(fā)展將呈現都市圈特征。”中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦指出，全球公認的東京、紐約、倫敦、巴黎和首爾五大都市圈，創(chuàng)造的GDP超過大多數國家。“都市圈發(fā)展不是一個局部問題，而是關系中國經濟發(fā)展全局的大問題，具有不可替代的聚集的正面效應。”他認為，中國城市群發(fā)展的一個重要趨勢是以中心城市為極核，在周邊20-50公里范圍內發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，通過軌道交通形成由廊道、圈層和關鍵節(jié)點組成的網絡化城鎮(zhèn)體系，有效促進人口和創(chuàng)新要素向周邊中小城市發(fā)展，為區(qū)域協(xié)調發(fā)展提供新動力。
華夏幸福在運營產業(yè)新城的城市選擇上始終遵循環(huán)核心城市布局都市圈的原則，京津冀區(qū)域的城市都位于環(huán)北京都市圈，而進入長三角后，在上海之外的江浙皖則選擇了杭州、南京、合肥等強二線城市。東方證券指出，華夏幸福在環(huán)某一個核心城市的布局中并不局限于其行政區(qū)劃和行政的管理范圍，而是按照與核心城市的交通距離來進行布局。以環(huán)南京區(qū)域為例，華夏幸福布局的城市不僅有江蘇本省的無錫，還包含安徽省的馬鞍山和滁州。擯棄行政區(qū)劃的限制后，其在城市選擇上擁有更強的靈活性。
“產業(yè)是城市的根基，城市是產業(yè)的載體。”華夏幸福總裁孟驚介紹，華夏幸福圍繞都市圈周邊縣域開發(fā)運營產業(yè)新城，因地制宜，科學規(guī)劃，為合作區(qū)域提供了一整套以產城融合、產業(yè)發(fā)展為核心內容的整體解決方案。
東方證券指出，從當前情況看，剔除核心城市后長三角和京津冀的房地產市場規(guī)模分別為9983億元和4487億元，長三角規(guī)模兩倍于京津冀。東方證券預測，未來長三角房地產市場規(guī)模仍將兩倍于京津冀。根據華夏幸福2016年公告數據，其在京津冀區(qū)域的銷售金額為890億元，銷售市占率達到約9%，如果剔除北京和天津兩城，其在京津冀區(qū)域的市占率已經達到約20%。反觀長三角區(qū)域，總體市占率僅1%左右，剔除幾大核心城市后的市占率仍只有約3%。對比京津冀區(qū)域，其市占率提升的空間廣闊，是否進一步加大拿地力度是決定區(qū)域銷售能否放量的核心因素。 換句話說，華夏幸福目前對京津冀依賴較大，在非京津冀區(qū)域的發(fā)展還在初期。無論是簽約園區(qū)的面積，還是累計新增簽約投資額，長三角區(qū)域都與京津冀區(qū)域都差距巨大。一旦京津冀受到政策調控，華夏幸福的業(yè)務發(fā)展就會受到制約。
這也導致了另一個平衡，2017年華夏幸福房地產業(yè)務在國家嚴控房地產市場的大背景下，銷售斷崖式下降。以及華夏幸福產業(yè)園區(qū)聲名鵲起的同時，其孔雀城品牌的“日薄西山”。僅僅是上海證券交易所互動e上，就屢見對孔雀城質量、物業(yè)管理的投訴等。
在“大北京階段”，華夏幸福曾提出了“一個北京城，四個孔雀城”的口號，永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大運河孔雀城和八達嶺孔雀城環(huán)繞在北京城四周，并貢獻了當時主要的銷售額。在此階段中，華夏幸福深耕固安區(qū)域，并逐步開始在環(huán)北京50公里圈內進行布局。
2012年，華夏幸福銷售額共計 211.35 億元，較上年同期增長 28.09%。產業(yè)新城業(yè)務銷售額共計175.07 億元(含園區(qū)開發(fā)業(yè)務結算回款30.16億元，產業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額144.91億元)，城市地產簽約銷售額35.18億元。 城市地產簽約銷售約占17%。
至2016年，在華夏幸福約1200億元銷售額中，城市地產及其他銷售額為302億元，同比上漲132.57%，約占總銷售額25%。在其2016年年報中，華夏幸福還表示要全力塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕環(huán)北京區(qū)域，并積極布局環(huán)上海、 環(huán)南京等全國熱點經濟地區(qū)。 2017年，城市地產簽約銷售占比不足7%。
全方位合作：無奈之舉，又恰逢其時
顯然，華夏幸福也有意改變，與其他房企的全方位合作就是其中一項積極措施。可資借鑒的還有，2017年底2018年初，華夏幸福將原定約39.9億元用于河北固安和大廠5個孔雀城項目的募集資金，更改用途為用于浙江嘉善、南潯，河南武陟，安徽舒城、來安，河北北戴河等10個孔雀城項目。更改的原因是河北固安和大廠的項目因區(qū)域內規(guī)劃、施工等政策變化影響，導致項目進展緩慢、執(zhí)行時間延后，影響募集資金使用效率。
對京津冀的深度依賴，或許是華夏幸福提出全方位合作的無奈之舉。然而，在房企融資通道進一步縮緊，很可能面臨資金嚴冬的2018年，合作又來得恰逢其時。
2018年的合作伙伴大會“首屆”定位在于“產業(yè)新城”，來自全球十余個國家近200名嘉賓受邀參加。其中包括中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦、首都經濟貿易大學副校長楊開忠、麥肯錫公司大中華區(qū)總裁倪以理等。大會前，華夏幸福與東原集團（600565.SH)、旭輝集團（00884.HK）、陽光城集團(000671.SZ)等房地產公司先后簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。幾家房企均為上述大會參會嘉賓，與華夏幸福的合作還屬于框架備忘階段，具體業(yè)務內容尚需進一步洽談。
華夏幸福表示，其將以產業(yè)新城事業(yè)為共同發(fā)展平臺，攜手各領域合作伙伴，在投融資、產業(yè)新城、房地產、城市配套設施、產業(yè)發(fā)展、公共服務、規(guī)劃咨詢等各個領域全方位合作，共同培育“陽光、開放、互信、共贏”的合作環(huán)境，相互賦能。
中銀國際證券股份有限公司認為，這有助于華夏幸福增強招商引資及園區(qū)運營能力，推進京津冀園區(qū)的持續(xù)開發(fā)及異地復制。此外，根據克爾瑞統(tǒng)計數據，2018年1月，華夏幸福銷售金額175億元排名第七，銷售金額和面積分別增長59%及82%，成績超出市場預期;另一方面，該公司權益銷售金額164億元，權益比例為94%首次出現下降。
中銀國際表示，這體現其合作開發(fā)輕資產化模式的推進，未來銷售規(guī)模有望加速擴張，且預計非京津冀區(qū)域占比將不斷提升。 1月底2月初，英國首相特雷莎·梅訪華。商務部新聞發(fā)言人高峰介紹，中英雙方同意共同建設雄安金融科技城和青島中英創(chuàng)新產業(yè)園。由此帶來的輻射效應也有利于華夏幸福環(huán)京產業(yè)服務的業(yè)務推進和物業(yè)儲備的價值重估。
2018年2月7日，剛剛達成戰(zhàn)略合作不久的華夏幸福與旭輝集團，在東鄰上海80公里的浙江嘉善，聯(lián)合摘得城南新區(qū)兩幅商業(yè)+住宅地塊，合計計容建筑面積20.9萬平方米。兩塊地均經過200多輪報價，均以最高限價17700元/平方米拍得。嘉善國土資源局規(guī)定的申請時間是2018年1月17日至2018年2月6日。
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